Joe Shlabotnik Flickr
Nicolas et Alicia X achètent à M. et Mme P. une maison avec jardin à Nice (Alpes-Maritimes), le 16 février 2010, puis demandent à la commune l’autorisation d’y construire une piscine de 32 m². Elle leur est refusée, le 28 octobre 2011 : une servitude d’alignement leur impose de laisser une bande de jardin de trois mètres minimum entre toute construction et la voie publique.
.
La piscine de 32 m² empièterait sur cette bande. Nicolas et Alicia X découvrent alors que le certificat d’urbanisme annexé à leur acte de vente faisait mention de cette servitude d’alignement. Ils l’ont d’ailleurs paraphé. Mais ils n’en ont pas compris la portée.
Ils estiment que le notaire, Me Jean-Luc Y, aurait dû la leur expliquer, l’officier ministériel étant selon eux « tenu d’un devoir d’explication à l’égard des clients peu expérimentés ».
Ils reprochent la même chose à l’agent immobilier qu’ils avaient chargé de rechercher une propriété, et à qui les P. avaient confié le soin de vendre la leur. Ils lui reprochent aussi d’avoir, dans le cadre de cette vente, fait paraître une annonce indiquant que « le terrain recherché pouvait accueillir une piscine », sans avoir vérifié si cette construction était possible juridiquement.
Ils attaquent le notaire et l’agent immobilier sur le fondement des articles 1602, 1134,1147, 1992 et 1382 et suivants du code civil, afin qu’ils soient condamnés à leur verser 80 000 euros de dommages et intérêts.
.
.
Devoir de conseil du notaire
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui statue le 26 janvier 2016, indique que « le devoir de conseil du notaire consiste à fournir aux parties les informations nécessaires pour qu’elles soient en mesure de prendre en toute connaissance de cause la décision la plus appropriée, en fonction du but de l’opération tel qu’il a été contractuellement défini » . Ce devoir est « limité à l’objet de la convention instrumentée et ne peut être étendu à des intentions ou des projets que les parties n’ont pas fait connaître» . On ne peut ainsi exiger du notaire qu’il vérifie « la possibilité de réaliser une construction, un agrandissement, ou un aménagement particulier qui n’était pas mentionné dans l’acte et dont il n’a pas été préalablement avisé, à moins qu’il n’ait pu raisonnablement l’ignorer ».
En l’occurrence, les X n’avaient mentionné leur souhait de construire une piscine ni dans le mandat de recherche donné à l’agent immobilier, ni dans leur offre d’achat ni dans le compromis de vente. Le notaire ne pouvait donc pas le connaître.
.
.
Condition suspensive
La seule condition suspensive que les X ont incluse dans la promesse de vente stipulait que la note de renseignement d’urbanisme ne devait révéler aucune servitude rendant l’immeuble « impropre à sa destination ». Elle précisait que le seul alignement ne devait pas être considéré comme une condition suspensive, à moins qu’il ne rende l’immeuble impropre à sa destination. Or, constate la cour d’appel, l’impossibilité de construire une piscine ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination.
La cour d’appel juge « qu’il appartenait aux acquéreurs de réclamer l’insertion d’une condition suspensive, relative à la possibilité de construire une piscine et à l’obtention, auprès de la mairie, d’un permis de travaux de construction d’une piscine pour une taille et un emplacement précisément déterminés ». Comme ils ne l’ont pas fait, « aucune faute ne peut être reprochée au notaire ».
.
.
Annonce sans valeur contractuelle
En ce qui concerne l’annonce de l’agent immobilier, la cour d’appel d’Aix-en-Provence indique qu’« elle n’a pas de valeur contractuelle et qu’il s’agit d’une simple publication mettant en valeur un bien à la vente ». La publicité diffusée par un agent immobilier «ne peut créer à sa charge aucune obligation, sauf à ce que l’acquéreur potentiel démontre que le contenu de l’annonce a été une condition déterminante à son consentement ». Or, « tel n’est pas le cas en l’espèce, le mandat de recherche, l’offre d’achat, le compromis et l’acte authentique de vente ne faisant pas mention de la possibilité de réaliser une piscine sur le terrain de la propriété ». Les X ne peuvent reprocher à l’agent immobilier un défait de conformité.
D’ailleurs, la mention de la possibilité d’implanter une piscine dans une annonce immobilière « ne présume pas de la taille, ni de l’implantation de celle-ci sur le terrain ». Or, « des plans d’implantation dressés révèlent la possibilité matérielle de réaliser une piscine » de moins de 32 m². Les X ne peuvent donc invoquer un défaut de conformité.
La cour d’appel indique qu’ «à la différence du notaire, l’agent immobilier n’est pas tenu de fournir le détail des renseignements d’urbanisme, au stade de la signature du compromis, notamment en ce qui concerne les servitudes ». Sa responsabilité ne peut être engagée.
Les X se pourvoient en cassation, mais ils essuient un rejet, le 5 juillet.
Mieux vaut se renseigner, avant l’achat, sur les servitudes dont une propriété est grevée, en demandant un certificat d’urbanisme à la mairie.
.
.
D’autres articles de Sosconso : L’indemnisation aérienne se calcule en fonction de la distance orthodromique
ou La « relation adultère ponctuelle » ne fait pas obstacle à la naturalisation
ou Assurance : ne pas confondre vol et escroquerie !
ou Tapage : condamnation (symbolique) d’un bailleur pour son inertie
ou Trois mois avant sa mort, la donatrice était encore en vie
ou Morsures : le propriétaire du chien est présumé responsable
ou Ils installent un toboggan dans leur appartement
ou Axa soupçonne son assuré de simuler des troubles psychotiques
ou ISF : le pylône à l’arrière de la villa n’affecte pas sa valeur
ou Les chiens se battent, les maîtresses trinquent
ou La nounou démissionne par SMS
ou L’assurance habitation ne doit pas couvrir un dépôt d’armes à feu
ou Bonnes vacances !
